Dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń od dewelopera związanych z wadami fizycznymi budynków

Kwestia legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym roszczeń związanych z ujawnieniem wad fizycznych nieruchomości oraz możliwość skutecznego dochodzenia tych roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe była wielokrotnie roztrząsana przez Sąd Najwyższy, którego linia orzecznicza - mimo iż niejednolita w przeszłości - od kilku lat kształtuje się w sposób pozwalający na udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie dotyczące zakresu uprawnień wspólnoty mieszkaniowej.

W uchwale składu siedmiu Sędziów SN z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69), mającej rangę zasady prawnej, Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Wspólnota mieszkaniowa, jako tzw. ułomna (ustawowa osoba prawna), o której mowa w art. 331 kodeksu cywilnego jest bowiem podmiotem stosunków cywilnoprawnych i może posiadać majątek własny, tj. odrębny od majątków właścicieli lokali. Zaaprobować należy jednak pogląd SN, iż brzmienie przepisów ustawy z dnia 15 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2019.737 t.j.) pozwala na sformułowanie wniosku, że w skład majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (por. wyroki SN z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, niepublikowany, wyrok SN z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepublikowany).

W uchwale SN z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04, OSNC 2005/9/153) wyrażony został pogląd, w myśl którego wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na wspólnotę te roszczenia. Stanowisko powyższe zostało potwierdzone w powoływanym powyżej wyroku SN z dnia 15 października 2008 r. (I CSK 118/08, niepublikowany).

Reasumując, z zaprezentowanych orzeczeń Sądu Najwyższego można wnioskować, że dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, z uwagi na fakt, iż są to roszczenia wynikające z umów sprzedaży lokali, indywidualnie zawieranych przez właścicieli. Z drugiej jednak strony, istnieje możliwość dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, o ile zostaną one uprzednio przeniesione przez właścicieli lokali na wspólnotę (uchwała SN z dnia  9 stycznia 2014 r., III CZP 84/13).

Kwestie uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną (cesjonariuszem) umowy przelewu wierzytelności przysługujących właścicielom lokali, związanych z wadami nieruchomości wspólnej, skuteczności umowy przelewu oraz możliwości sądowego dochodzenia tych roszczeń na rzecz wspólnoty zostały rozstrzygnięte i potwierdzone przez Sąd Najwyższy (por. postanowienie SN z dnia 19 czerwca 2013 r., I CSK 576/12, niepublikowane).

Stwierdzenie wystąpienia wad fizycznych nieruchomości wspólnej otwiera przed właścicielami lokali położonych w budynku oraz przed wspólnotą mieszkaniową, która nabyła roszczenia od właścicieli lokali w drodze umowy cesji wierzytelności wachlarz prawnych możliwości prowadzących bądź do usunięcia powstałych wad przez sprzedającego (dewelopera), bądź do odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny sprzedaży, czy wreszcie do zasądzenia kwoty odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej.

Najskuteczniejszym dla wspólnoty mieszkaniowej środkiem ochrony prawnej będą przede wszystkim roszczenia z tytułu rękojmi sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (nieruchomości). Zgodnie z art. 560 kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący.

Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi wiąże się z niezaprzeczalnymi korzyściami dla strony powodowej. Przede wszystkim, w praktyce roszczenia te są łatwiejsze w dochodzeniu – nie trzeba dowodzić wystąpienia wszystkich przesłanek odpowiedzialności sprzedającego, ponieważ sam fakt wystąpienia wad rodzi po stronie sprzedawcy zobowiązanie do ich usunięcia lub do innego działania zgodnego z uzasadnionym żądaniem kupującego.

Istotne jest także to, że zgodnie w/w z wyrokiem SN z 15 października 2008 r. (I CSK 118/08, niepublikowany) do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli. Zgodnie bowiem z art. 209 kodeksu cywilnego do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa – a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad, upoważniony jest każdy z właścicieli.

W praktyce jednak dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przez wspólnotę mieszkaniową jest utrudnione, jeśli w ogóle nie wyłączone, co jest przede wszystkim rezultatem krótkiego terminu na realizację tych uprawnień. Zgodnie z art. 568 § 1 kodeksu cywilnego, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne, gdy chodzi o wady budynku wygasają po upływie lat pięciu (trzech w przypadku umów zawartych przed 25 grudnia 2014 r.), licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Oznacza to, że po upływie w/w terminu roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne w ogóle nie mogą być dochodzone przez podmioty uprawnione. Godzi się zauważyć, że stosunkowo krótki termin na dochodzenie w/w roszczeń jest bardzo często umyślnie skracany przez deweloperów, którzy dokonują czynności odbioru lokali przez właścicieli na wiele miesięcy przed faktycznym wydaniem lokali, pod pretekstem konieczności wykonania prac wykończeniowych, itp., czym skutecznie uniemożliwiają wykrycie wad lokali oraz nieruchomości wspólnej we właściwym czasie.

Upływ terminu przewidzianego na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi nie pozbawia jednak wspólnoty mieszkaniowej prawnego oręża do walki z nierzetelnym deweloperem. W przypadku cesji roszczeń przysługujących właścicielom lokali, związanych z wystąpieniem wad fizycznych nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa będzie mogła dochodzić roszczeń odszkodowawczych, tj. usunięcia wad przez sprzedającego albo zapłaty odszkodowania za powstałe szkody.

Mimo niezaprzeczalnej zalety, jaką jest długi 10-letni termin przedawnienia opisanych roszczeń należy mieć na względzie trudności związane z sądowym dochodzeniem roszczeń przez wspólnotę. Kupującym lokale przysługuje bowiem roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Roszczenia te przysługują nabywcy lokalu bez względu na to, czy jego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasły, czy też nie. Okres przedawnienia roszczenia odszkodowawczego wynosi 10 lat od dnia wykrycia wady powodującej szkodę, co potwierdza Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13, OSNC-ZD 2014/2/40.

Ponieważ reżim prawny przewidziany dla rękojmi za wady fizyczne nie będzie miał zastosowania, wspólnota będzie miała obowiązek w toku postępowania sądowego wykazania istnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie dewelopera, tj. szkody wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego, nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera oraz związku  przyczynowo skutkowego między faktem nienależytego wykonania zobowiązania a poniesioną szkodą. W związku z powyższym, jest to postępowanie trudniejsze, wymagające od powoda udowodnienia szeregu okoliczności i faktów, a tym samym bardziej kosztowne i czasochłonne.

Wreszcie, cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia do żądania odszkodowania ograniczonego do ułamka przysługującego właścicielowi lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to, że wysokość możliwego do zasądzenia odszkodowania albo zakres wad do usunięcia przez dewelopera będzie uzależniony od tego, jaką część roszczenia odszkodowawczego w zakresie nieruchomości wspólnej nabyła wspólnota mieszkaniowa w drodze umów przelewu wierzytelności zawartych z właścicielami lokali.

Nie podlega kwestii, iż sądowe dochodzenie roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, dochodzonych przez wspólnotę mieszkaniową w oparciu o roszczenia nabyte od właścicieli lokali na podstawie umów cesji jest procesem złożonym. Kumulacja roszczeń poszczególnych właścicieli lokali po stronie wspólnoty mieszkaniowej sprawia, że przyjmuje ona rolę reprezentanta właścicieli w procesie sądowym. W praktyce pozwala to na sprawne prowadzenie procesu przeciwko deweloperowi, co z kolei przekłada się na efektywną realizację uprawnień właścicieli lokali.

Autor: Kamil Karwacki - adwokat z Siwek Gaczyński & Partners