Najem lokalu na czas oznaczony. Jak z wypowiedzeniem?

Zagadnienia dotyczące najmu lokalu, czy to od strony najemcy, czy też wynajmującego nie są dla większości z nas obce. Jednak, mimo niemalże codziennego charakteru czynności dotyczących najmu, niewielu z nas zdaje sobie sprawę z uprawnień i obowiązków, jakie wynikają z tego rodzaju stosunków prawnych. Jedną z najczęściej ignorowanych kwestii przez strony umowy najmu lokalu mieszkalnego jest możliwość i tryb wypowiedzenia najmu zawartego na czas określony.

Uczestnikom mniej profesjonalnego obrotu na rynku nieruchomości zapewne najczęściej przyświeca zasada, iż stosunek prawny mogą ułożyć swobodnie, wedle własnych potrzeb i interesów. Często jednak nie baczą przy tym na uregulowania ustawowe, które w znacznym stopniu tę swobodę ograniczają. Podstawowe przepisy, w których doszukiwać powinniśmy się ograniczeń, stanowiących również źródła uprawnień i obowiązków stron najmu, znajdują się w Kodeksie cywilnym (art. 659-692) oraz w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartego na czas określony, okazują się często nieznane dla właścicieli lokalów jak i ich najemców.

Zacząć należy od postawienia tezy, iż najem na czas określony różni się od tego na czas nieoznaczony nie tylko okresem trwania, ale również odmiennymi regulacjami dotyczącymi możliwości ich wypowiedzenia. Odmiennie kształtują się te regulacje również ze względu na stronę stosunku najmu, która zechce skorzystać z możliwości jego wypowiedzenia.

Patrząc zatem z perspektywy najemcy, ma on, po pierwsze, prawo do wypowiedzenia umowy w przypadkach wskazanych w ustawie. Mowa tutaj o przepisach art. 664 § 2 K.c. oraz 682 K.c. umożliwiających wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pierwszy przepis dotyczy wad rzeczy najmowanej, których nie usunął wynajmujący w odpowiednim czasie lub gdy wady takie nie dadzą się usunąć. Drugi przepis umożliwia wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia również w przypadku wad lokalu, gdy są one tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy i innych wskazanych w przepisie osób, bez konieczności wyznaczania właścicielowi żadnego terminu na dokonanie napraw.

Oprócz wyżej wymienionych ustawowych źródeł wypowiedzenia przez najemcę, wskazać też należy możliwość umownego wypowiedzenia. Zagadnienie to stanowi istotę problemu poruszanego w niniejszym opracowaniu, bowiem natknąć można się w praktyce na błędne przekonanie, iż umowę taką zawsze można wypowiedzieć, zachowując okres wypowiedzenia jak przy najmie na czas nieoznaczony. Wypowiedzenie to regulowane jest przez przepis art. 673 § 3 K.c.

Zgodnie z przywołanym przepisem, w przypadku gdy czas trwania najmu jest oznaczony, najem może być wypowiedziany przez wynajmującego jak i najemcę w wypadkach określonych w umowie.

Wyodrębniając przesłanki umożliwiające dokonanie takiej czynności, wskazać należy na:

1. konieczność zawarcia klauzuli umownej umożliwiającej wypowiedzenie; 
2. wskazanie w tejże klauzuli wypadków, w których umowa może zostać wypowiedziana. 

Tylko w przypadku kumulatywnego zawarcia obu przesłanek w treści umowy, możliwe będzie skrócenie okresu trwania umowy w drodze jednostronnej czynności prawnej.
Zgodnie z poglądami prezentowanymi w doktrynie i judykaturze samo tylko zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie” (tak Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 16 stycznia 2015 r., sygn. Akt: I ACa 669/14, opubl. LEX). Wypowiedzenie dokonane na podstawie klauzuli o tak „niepełnej” konstrukcji skutkowałoby uznaniem go za nieważne na podstawie art. 58 § 1 K.c.

Rozpatrując, o jakie wypadki chodzi w komentowanym przepisie, wskazać można, że nie istnieje konieczność ich enumeratywnego wyliczenia, a wystarczy ogólne ich oznaczenie (System prawa prywatnego, tom 8, rozdz. I, J. Panowicz-Lipska, s. 35). Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r. dopuszczalne i wystarczające jest zawarcie postanowienia, że wypowiedzenie umowy możliwe będzie „z ważnych przyczyn” (sygn.. akt: III CZP 92/2006, opubl. LEX). Za wypadek taki uznawane może być również nadejście terminu, określonego w umowie, po upływie którego strona uprawniona będzie do złożenia wypowiedzenia (Wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt: IV CSK 208/14).

W dalszej kolejności rozpatrzyć należy możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony. Wbrew literalnemu brzmieniu art. 673 § 3 K.c., przepis ten nie znajdzie zastosowania po stronie właściciela takiego lokalu. Powodem tego jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej u.o.p.l.) z 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733). Art. 11 oraz art. 21 ust. 4 i 5 rzeczonego aktu prawnego regulują sytuacje, w których wynajmującemu – właścicielowi przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu.
Z porównania przedmiotowych przepisów, przy zastosowaniu reguł kolizyjnych, wysunąć można wniosek, że to u.o.p.l. ma prymat obowiązywania względem przepisów kodeksowych w zakresie uprawnień wynajmującego. Głosy w doktrynie, nie pozostawiają bowiem wątpliwości, iż w umowie najmu lokalu mieszkalnego ukształtowanego na czas oznaczony strony mogą ważnie zastrzec klauzulę wcześniejszego wypowiedzenia najmu tylko przez najemcę (Mirosław Nazar, Ochrona praw lokatorów. Cz. II, MoP 2001, Nr 20).

Możliwość zastosowania art. 673 § 3 K.c. wobec wynajmującego istnieje jedynie w przypadku najmu lokalu o charakterze niemieszkalnym oraz w przypadku najmu rzeczy innych niż lokale. Należy podnieść też, iż zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego lokal mieszkalny bez zachowania terminów wypowiedzenia tj. – art. 667 § 2, 672, 685 i 687 – jest wyłączone również ze względu na obowiązywanie u.o.p.l.

Reasumując, możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartego na czas oznaczony jest znacznie ograniczona przez przepisy Kodeksu cywilnego, 
a w przypadku wynajmującego, również przez przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.