Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Mieszkańcy domów i bloków wybudowanych na gruntach należących do Skarbu Państwa albo gmin od 1 stycznia 2019 r. staną się ich właścicielami lub współwłaścicielami. Tak zakłada uchwalona 20 lipca b.r. przez Sejm ustawa „O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów” likwidująca użytkowanie wieczyste. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy, nowe przepisy mają na celu usprawnienie dotychczasowych procesów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w szczególności na rzecz członków wspólnot mieszkaniowych.

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. „o gospodarce terenami w miastach i osiedlach”. Przepisy dotyczące użytkowania wieczystego znalazły się następnie w uchwalonym 23 kwietnia 1964 r. Kodeksie cywilnym. Użytkowanie wieczyste stanowi na tyle nietypową konstrukcję prawną, iż nawet przedstawiciele doktryny próbowali długo określić jej charakter. Ostatecznie zostało zakwalifikowane jako prawo pośrednie między prawem własności, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Celem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego użytkowania wieczystego miało być wsparcie rozwoju budownictwa mieszkaniowego po zniszczeniach wojennych przy jednoczesnym pozostawieniu prawa własności tych gruntów w rękach Państwa. Zgodnie z ówczesnymi założeniami ideologicznymi użytkowanie wieczyste miało zapewnić państwu utrzymanie własności gruntu, a równocześnie zagwarantować podmiotom prywatnym na tyle silne prawo do gruntu, aby skłonić te podmioty do inwestowania w grunt. Podejmowane od 1997 r. inicjatywy legislacyjne zmierzające do całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego oraz wykluczenia oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w przyszłości, znalazły swoje zwieńczenie w uchwalonej już przez Sejm 20 lipca b.r. ustawie „O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów”. Dotychczas każdy kto kupił lub wybudował  mieszkanie, garaż czy lokal usługowy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste był właścicielem budynku, ale nie gruntu, na którym został wzniesiony ten budynek. Z dniem 1 stycznia 2019 r. sytuacja ta ulegnie zmianie.

Zgodnie z projektem przyjętej już przez Sejm ustawy, właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych uwłaszczą się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. Warunkiem jest, aby przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wyodrębnione na własność. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie nastąpi jednak bezpłatnie. Będzie się ono odbywać za odpowiednią opłatą. Zamiast, jak obecnie, rocznych opłat za użytkowanie wieczyste, przyszli właściciele gruntów będą musieli zapłacić tzw. opłatę przekształceniową, która zostanie rozłożona na 20 rocznych rat. Wysokość każdej raty ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata będzie uiszczana do 31 marca każdego roku. Właściciel w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłat będzie mógł zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia tych opłat (opłata łączna). Jeśli opłata zostanie wniesiona jednorazowo, a nie na raty, właścicielowi przysługiwać będą wysokie bonifikaty. Gdy właściciel lokali (domów) zdecyduje się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie (tj. w 2019 r.) bonifikata wyniesie 60 %, w drugim roku będzie to 50%, w trzecim 40%, w czwartym 30%, w piątym 20%, a w szóstym roku 10%. Obowiązkowe upusty będą dotyczyć tylko gruntów Skarbu Państwa. W przypadku ziemi komunalnej, to właściwy organ jednostki samorządu terytorialnego będzie decydował o wprowadzeniu bonifikaty. Dopuszczone zostało waloryzowanie opłaty co trzy lata przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości, które ogłasza GUS. Jednostki samorządu terytorialnego nie będą mogły wprowadzać dowolnych podwyżek.

Opłata roczna obowiązująca w obecnym kształcie użytkowania wieczystego, stanowi wynagrodzenie za korzystanie z gruntu, natomiast opłata „przekształceniowa” wprowadzona ustawą „O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów”  będzie swoistego rodzaju ekwiwalentem za uzyskanie jego własności. W praktyce oznacza to dla jednostek samorządu terytorialnego utratę prawa własności gruntów już z chwilą wejścia ustawy w życie, natomiast dla obecnych użytkowników wieczystych oznacza koniec uiszczania opłat od użytkowania wieczystego, które potrafiły przyrastać o kilkadziesiąt procent, a rekordowo nawet kilkaset procent w ciągu roku.

Autor: Agnieszka Wach - radca prawny