Kiedy powstaje obowiązek zapłaty zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste?

Problematyka podnoszenia opłat za użytkowanie wieczyste może stanowić nie lada problem dla użytkowników wieczystych, w pierwszej kolejności oczywiście ze względu na znaczący jej wzrost. Wysokość tej opłaty nie jest jednak jedynym istotnym zagadnieniem, nad którym należy się zastanowić. Nie wgłębiając się jednak w całą procedurę aktualizacji opłaty i sposobu zaskarżenia wypowiedzenia dotychczasowej, warto skupić się na ustaleniu terminu obowiązku jej zapłaty.

Za zasadę, wynikającą z przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) przyjąć trzeba, że obowiązek zapłacenia zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste powstaje z początkiem roku kalendarzowego, następującego po roku w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. 

Sytuacja jest zgoła inna w przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, do czego uprawnia art. 78 ust. 2 UGN. Stąd, w razie wniesienia na podstawie powołanego przepisu wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania opłaty w dotychczasowej wysokości, co wynika a contrario z art. 78 ust. 4 UGN bowiem zgodnie z jego treścią złożenie ww. wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. 

Ustawa nie reguluje jednak wprost obowiązku użytkownika wieczystego, co do konieczności uiszczenia podwyższonej opłaty w razie oddalenia rzeczonego wniosku przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) oraz ewentualnego późniejszego przegrania procesu przed sądem powszechnym. W razie oddalenia wniosku przez SKO użytkownikowi wieczystemu przysługuje bowiem, na podstawie art. 80 ust. 1 UGN prawo wniesienia sprzeciwu do sądu powszechnego, który rozpatrywać będzie zasadność podniesienia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Wyrok wydany w tym przedmiocie ma charakter konstytutywny, czyli kształtuje stosunek prawny między właścicielem nieruchomości, a użytkownikiem wieczystym. Powyższe potwierdza linia orzecznicza Sądu Najwyższego (III CZ 29/13, III CSK 62/12, opubl. Legalis). 

Nie ulega wątpliwości, iż cała procedura związana z rozpoznaniem wniosku przez SKO, a następnie rozpoznaniem sprawy przez sąd na skutek wniesienia sprzeciwu, niekiedy również na skutek dalej składanych środków zaskarżenia, może być znacznie rozciągnięta w czasie. Wobec powyższego, nasuwa się zagadnienie – czy użytkownik wieczysty, który przegrał proces z powodu nieuwzględnienia przez sąd jego racji, zobowiązany jest do uiszczenia różnicy między dotychczasową opłatą, a opłatą ustaloną przez sąd? A jeśli tak, to w jakim terminie? Problem ten rozstrzygnięty został przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21.03.2006 r., gdzie stwierdzono, że wyrok ten (wydany na skutek sprzeciwu złożonego w trybie art. 80 ust. 1 UGN) ma charakter konstytutywny. Skutek ex tunc (a zatem skutek mocy wstecznej) zobowiązania powstałego w wyniku tego wyroku obejmuje tylko „uzupełnienie” wysokości świadczenia z tego zobowiązania za okres sprzed wydania wyroku. Nie obejmuje natomiast wstecznej terminowości spełnienia świadczenia. Zatem ustalona wyrokiem sądu opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, wymagalna po uprawomocnieniu się wyroku. (V CSK 147/05, opubl. Legalis)

Reasumując, w razie przegrania procesu przez użytkownika wieczystego, zobowiązany on będzie do uiszczenia różnicy między dotychczas uiszczaną opłatą, a opłatą wynikającą z wyroku sądu. Jednak obowiązek ten, choć dotyczy sytuacji sprzed wydania wyroku, aktualizuje się dopiero dzień po uprawomocnieniu się takiego wyroku.