Ograniczenia w wypowiadaniu umów najmu, przedłużenie terminu wypowiedzenia oraz trwania umowy najmu w związku z epidemią COVID-19

Najnowsze regulacje prawne dotyczące najmu, wprowadzone w związku z epidemią COVID-19, w znacznym stopniu wpłynęły na możliwość wypowiadania umów najmu oraz wysokości czynszu. Wprowadzono również możliwość przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach oraz przedłużenia terminu wypowiedzenia. Należy jednak pamiętać o licznych wyjątkach.

I. Gdy umowa najmu lokalu została zawarta przed dniem 31 marca 2020 r., a czas jej obowiązywania upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych. Do tego niezbędne jest jednak oświadczenie najemcy złożone najpóźniej w dniu, w którym upływa czas obowiązywania umowy najmu.

Powyższe nie znajdzie zastosowania:

1. w sytuacji kiedy najemca w czasie co najmniej sześciu miesięcy przed dniem 31 marca 2020 r., a w przypadku, gdy umowa obowiązywała przez czas krótszy niż sześć miesięcy przed dniem 31 marca 2020 r., przez cały czas obowiązywania umowy, pozostawał w zwłoce z zapłatą:

a) czynszu,

b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu,

c) opłata niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych,

za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,

1. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód,
2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
3. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

II. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Powyższe nie znajdzie zastosowania:

1. w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego, wskazanemu w pkt. I. 4). 
2. w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel wypowiada stosunek prawny, jeżeli lokator:

a) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

b) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

c) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

1. w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

a) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu,

b) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

III. Gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 31 marca 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia najemcy złożonego wynajmującemu, najpóźniej w dniu upływu tego terminu.

Powyższe nie znajdzie zastosowania:

1. w przypadkach wskazanych w punkcie – II. 2) a) b) c),
2. w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego wskazanemu w pkt. I. 4),

w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel wypowiada stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.